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天津經濟技術開發區商品房産交易市場管理細則

来源:网络   作者:未知  时间:2015-01-07

  第一章 總則

  第二章 房産買賣

  第三章 房産租賃

  第四章 房産抵押與拍賣

  第五章 附則

  第一章 總則

  第一條 爲了繁榮開發區商品房産市場,維護商品房産市場的正常交易秩序,保障商品房産交易各方的正当權益,根據《天津經濟技術開發區商品房産管理規定》,制定本細則。

  第二條 本細則中所稱的商品房産交易包括:商品房産買賣,商品房産轉讓,商品房産轉讓,商品房産抵押、拍賣以及商品房産租賃等經營活動。

  不經過開發區商品房産交易市場所進行的商品房産交易,一律視爲非法交易。

  第三條 開發區房産管理部門所屬房産交易所,執行政府職能,對開發區商品房産市場實行管理。

  第四條 商品房産交易市場管理的主要內容包括

  1.運用行政手段、經濟手段和法律手段對從事商品房産交易的企業、單位和個人,在商品房産價格評估、質量等級鑒定、交易条约監審、繳納各種稅費以及糾紛仲裁調解等方面實行管理。

  2.及時公布市場商品房産買賣、租賃最高與最低的限價。對于一切爲謀求超額利潤而任意擡高或壓低房價、欺行霸市、瞞價偷稅、倒買倒賣、黑市交易等違法活動,堅決予以打擊、取締。

  3.爲供需雙方提供信息、疏通渠道、牽線搭橋,定期組織各種市場交流活動以及進行有關房産的法律、政策咨詢,承擔房産交易和經營管理的委托代理業務。

  第五條 面向國外銷售的商品房産,可以委托經開發區房産管理部門進行資格審查批准的國外房地産商在國外開展代銷業務。成交後憑房産購買条约,到開發區房産交易所辦理立契過戶與交納稅費手續。

  第六條 開發區爲鼓勵某些行業發展(含企業對企業職工居住用房)所實行的定向租、售優惠政策,凡享受該項優惠的房産主(承租人)所持有的産權(承租權)均視爲有限産權(有限承租權),不得任意買賣、轉租、換房或以優惠房産與第三方進行合資經營、聯營。

  第二章 房産買賣

  第七條 出售商品房産應具備以下條件:

  1.持有開發區工商局頒發的專營或兼營房地産業營業執照的企業或個人,出售商品房産須經開發區房産交易所對其所經營的商品房産權審查確認;

  2.單位或個人出售自有房産必須持有該房産的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

  3.共有産權的房屋,賣方必須持有經過公證的全部共有産權人的認可證書或書面協議。

  第八條 預售房産必須具備以下條件:

  1.已領《土地使用證》、《建築許可執照》、《建築防火執照》;

  2.已鑒訂建築条约;

  3.該建築預算總額的百分之二十已彙入開發區內的開戶銀行。

  第九條 購買房産應具備以下條件:

  1.凡購買工業或商業用房者,買方必須持有准許在開發區內建廠(開店)的證明文件或准許在開發區內經營房地産業的證明文件。

  2.凡不在天津開發區內注冊、登記的機關、團體、部隊、企事業單位要求購買開發區內各類房産者,買方應向開發區房産交易所交驗經開發區管委會批准的購房文件。

  第十條 産權有糾紛的房産不准買賣。

  有限産權(如分期付款購置的房産,按優惠條件購置的房産等)在取得完全産權以前不得買賣。

  第十一條 商品房産按以下程序進行買賣:

  1.登記:買賣雙方應分別登記所需(供)房産情況(間數、面積、用途、座落地點等),擬購(售)價格,房産新舊要讨情況,急需與否。業主(單位或個人)及代理情面況(姓名、工作單位、聯系地點、聯系電話等)。

  房産交易代理人必須持有經過公證的委托代理證書方爲有效。

  2.鑒證:買賣雙方按本細則第7、八、九條規定分別交驗證件,確認産權正当後,在有開發區房産交易所的專職房産交易鑒證員在場的情況下,買賣雙方簽訂房産買賣条约(或協議)。

  3.評估:根據買賣条约(或協議)與房屋實行勘測情況,參照本細則第十二條“房屋買賣的商品房産價格評估原則”由開發區房産交易所專設的房産評估師(員)作出房産價格評估報告。

  4.立契過戶:買賣雙方協議價格若在評估報告中當時市場最高和最低限價範圍內,便可按照《天津經濟技術開發區商品房産管理規定》辦理立契過戶手續。否則,買賣雙方應再次協商修改条约(或協議),或對超過評估最高或最低限價部分,由買賣雙方協商按一定比例承擔房産買賣超價調節費。

  5.交納稅費:按照國家規定買賣雙方交納契稅、印花稅、營業稅,産權轉移登記費,鑒證、評估、勘測、測繪手續費以及證件工本費等。

  國家稅費另有調整時,按照變更後的辦法執行。

  買賣雙方成交登記後(指已交鑒證)又中途撤件、終止買賣行爲時,按成交價款收取雙方應比武續費的二分之一。

  第十二條 房屋買賣的商品房屋價格評估原則是按質論價,同時參考地區差價、房屋用途差價和市場供求差價並適當限價來評估商品房産價格。

  1.按質論價的主要根據是:按照不同建築結構、設備情況、裝飾裝修,新舊程度等情況來確定;

  2.地區差價是根據房屋座落位置的實際外部情況,包括:水、電、氣、熱等供應情況,商業繁華情況,交通便利情況以及噪音、汙染、服務、環境等多種情況來確定;

  3.房屋用途差價是根據不同用途,即工業樓宇、商業樓宇、辦公和居住樓宇四類,使用者可獲得的不同經濟效益及使用價值來確定;

  4.市場供求關系差價主要是根據當時商品房産市場上的現貨、期貨的多少,市場購買力的大小,各類房屋的規格、品種是否適銷對路等情況來確定。

  5.適當限價是根據開發區總體經濟情況與綜合效益的需求,由開發區房産交易所及時公布。

  第十三條 開發區商品房産交易市場設立專業房産評估師(員),專門負責監審房産價格評估業務。

  第十四條 商品房産買賣應在當事各方完全自願的基礎上進行洽談協商。凡經商品房産交易市場登記、鑒證的房産買賣条约(協議),簽字各方負有履行条约(協議)的法律責任。在執行条约(協議)過程中發生的權益糾紛,開發區房産交易所的鑒證員、評估師(員)負有調解、鑒證的責任。

  第三章 房産租賃

  第十五條 出租房産應具備以下條件:

  1.持有開發區工商局頒發的專營或兼營房地産業營業執照的企業或個人,經開發區房産交易所對其所經租房産的權屬審查確認後,便可進入市場招租;

  2.單位或個人出租的自有房屋,必須持有屬于本單位或本人的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》;

  3.共有産權的房屋,出租人必須持有經過公證的全部共有産權人的認可證書或書面協議,經開發區房産交易所確認後,便可進入市場招租。

  第十六條 承租人轉租房屋,或與他人換房,或以租賃房屋與第三方進行合資經營,須向開發區房産交易所交驗房産主(原出租人)的赞成證書。

  第十七條 房屋承租人應具備以下條件:

  1.凡租賃工業或商業用房者,承租人必須持有准許在開發區內建廠(開店)的證明文件或准許在開發區內經營房地産業的證明文件。

  2.凡不在開發區內注冊、登記的機關、團體、部隊、企事業單位要求租賃開發區內各類房屋者,應向開發區房産交易所交驗經開發區管委會批准的租房文件。

  第十八條 市場內房屋租賃按以下程序進行:

  1.登記:租賃雙方在初步洽談以後進行登記租賃房産情況(間數、面積、用途、座落地點、建築結構、裝修情況、設備情況、新舊程度、租賃限期、擬定租金數額等),租賃雙方(單位或個人)及其代理情面況(姓名、工作單位、聯系電話、聯系地點等)。

  2.評估:根據租賃雙方登記情況及對所租賃房屋勘測情況,參照本細則第二十條,由開發區房産交易所專設的房産評估師(員)作出租金價格評估報告。

  3.鑒證:租賃雙方在按本細則第十五、十6、十七條規定分別交驗證件,並確認一切手續正当以後,在有開發區房産交易所的專職交易鑒證員在場的情況下,租賃雙方簽訂房屋租賃条约。

  租金價格若超出價格評估報告中當時市場最高限價範圍者,出租人應承擔房産租賃超價調節費。

  4.交納稅費:按照國家規定出租人應繳納營業稅、房産稅、印花稅、場地使用費等,租賃雙方應繳納租賃評估、鑒證手續費等。

  國家稅費另有調整時,按照變更後的辦法執行。

  第十九條 凡通過房産交易市場租賃的房屋,一律實行商品房租(協議房租)的形式。租賃期間因市場價格波動,由租賃雙方達成一致協議並經房産交易所與物價部門批准後,房租允許調整、浮動。

  第二十條 商品房租主要包括:折舊費、維修費、稅金、利息、保險費、場地使用費、管理費和利潤。

  1.折舊費按本細則第十二條房屋買賣的商品房産價格評估原則確定該房屋在定租時的重置完全價值(即房屋原值),並參照天津市財政局“財企(1983)85號”文中關于房屋耐用年限的規定來確定折舊年限,計算折舊費。

  2.維修費按年取重置完全價值的百分之一點五至百分之二點五。

  3.稅金按實際發生提取。

  4.利息按當時建設銀行長期貸款利率計息。

  5.保險按中國人民保險公司實際保險費率計算。

  6.場地使用費按實際發生提取。

  7.管理費按以上諸項和的百分之一點五至百分之三計算。

  8.利潤按以上諸項和的百分之五至百分之十計算。

  根據當時市場供求關系、地區差價、房屋用途差價等可以適當調整租金價格。

  第二十一條 房屋租賃条约一經簽訂,条约雙方必須完全履行。在執行条约過程中發生權益糾紛或違約行爲時,開發區房産管理部門負有調解的責任。

  第二十二條 對于實行福利政策的公産或企業産,以低于成本租金、爲低收入階層或本企業職工提供居住用房者,經開發區房産管理部門批准,可以不進入商品房産交易市場租賃。

  第四章 房産抵押與拍賣

  第二十三條 房産抵押按以下程序進行:

  1.登記:由抵押雙方進行登記抵押房産情況(間數、面積、用途、座落地點、建築結構、裝修情況、設備情況、新舊程度、抵押限期、擬定抵押金額等),抵押雙方(單位或個人)及其代理情面況(姓名、工作單位、聯系地點、聯系電話等)。

  2.鑒證:由抵押人交驗證件,確認産權歸屬正当後,在有開發區房産交易所的專職房産交易鑒證員在場的情況下,抵押雙方簽訂抵押条约。

  3.出證:自抵押之日起,由抵押雙方按照《天津經濟技術開發區商品房産管理規定》辦理抵押權登記,並發給承押人《房屋他項權證》,以作爲抵押憑證。承押人同時將抵押貨款交付給抵押人。

  4.還貨:抵押人按照抵押条约,按期如數償還抵押貨款,同時,按照《天津經濟技術開發區商品房産管理規定》辦理抵押權注銷登記,至此抵押行爲終止。

  5.交納稅費:按照規定抵押雙方應交納印花稅與抵押鑒證手續費等。

  國家稅費另有調整時,按照變更後的辦法執行。

  第二十四條 房産抵押的拍賣按以下程序進行:

  1.申請:抵押人不能按照抵押条约,准期如數償還抵押貨款時,承押人向開發區房産交易提出對抵押房産的拍賣申請。

  2.簽約:開發區房産交易所接到拍賣申請後三日內通知抵押人限期來開發區房産交易所與承押人共同協商拍賣事宜,並由承押人委托開發區房産交易所代理拍賣,並簽訂委托拍賣条约。

  抵押人如不能按期參加協商拍賣事宜,則視爲抵押人自動放棄協商權力,承押人可以自行決定。

  3.房産拍賣所得價款按《天津經濟技術開發區商品房産管理規定》第三十條確定的順序使用,由開發區房産交易所監督執行。

  第五章 附則

  第二十五條 本細則由開發區房産管理部門負責監督檢查執行情況。對違反本細則的單位或人員,開發區房産管理部門有權給予勸告、警告、罰款等處罰。

  第二十六條 本細則由開發區管理委員會負責解釋。

  第二十七條 本細則自發布之日起施行。

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