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不簽訂条约能否要求開發商承擔違約責任

来源:网络   作者:未知  时间:2015-02-28

  2008年,我購買了一套商品房,當時和開發商簽訂的是認購協議,由于當時開發商沒有取得商品房預售許可證,所以協議約定付款方式爲全款一次性付清,有關房屋面積、房屋價款、房屋裝飾和設備、交房時間、違約處理辦法等都有約定。認購協議簽訂後,我按照協議要求一次性交齊了所有房款,開發商也沒有通知簽訂正式的商品房買賣条约。旧年12月1日是約定的交房時間,但是直到現在也沒有交房,開發商現在已經取得了預售許可證。請問,我能要求開發商承擔違約責任嗎?

  河南新动力三升体育官网律师事务所朱广晓解答:《最高人民法院关于审理商品房买卖条约糾紛案件适用法律若干问题的注释》第二条规定,出售人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售条约,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。你和开辟商签订认购协议时,开辟商没有取得商品房预售许可证,你们签订的协议为无效协议,但是现在开辟商取得了商品房预售许可证,你们签订的协议由无效变为有效协议。由于认购协议和商品房买卖条约有很大的差别,能否依据认购协议追究开辟商的违约责任,关键是看认购协议约定的内容是否具有法律规定的要素。《最高人民法院关于审理商品房买卖条约糾紛案件适用法律若干问题的注释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖条约的主要内容,并且出售人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖条约。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开辟企业和买受人应当订立书面商品房买卖条约。商品房买卖条约应当明确以下主要内容:(一)当事人名称大概姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

  你和開發商簽訂的雖然是認購協議,但是協議有關房屋面積、房屋價款、房屋裝飾和設備、交房時間、違約處理辦法等都有約定,符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定,而且開發商已經依據協議向你收取了購房款,所以你們之間簽訂的這份認購協議應當認定爲商品房買賣条约。開發商在約定的交房時間沒有交房,違反条约約定屬于違約行爲,你可以追究開發商的違約責任,要求賠償損失。

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